「元利均等返済」と「元金均等返済」の違いは？毎月返済額・総利息・住宅ローンまでわかりやすく解説

住宅ローンを選ぶときは、「固定金利か変動金利か」だけでなく、

「元利均等返済」

「元金均等返済」

という返済方法の違いも重要です。

名前がよく似ているため、

「元利均等返済と元金均等返済は何が違う？」

「毎月の支払額が一定なのはどちら？」

「総返済額が少なくなりやすいのは？」

「住宅ローンではどちらを選ぶ？」

「固定金利・変動金利とは別の話？」

と迷うことも多いでしょう。

結論からいうと、元利均等返済は「元金＋利息」の毎月返済額を原則として一定にする方法です。一方、元金均等返済は毎月返済する「元金」を一定にし、残高に応じた利息を加えて返済する方法です。

最も簡単に覚えるなら、

元利均等返済＝「毎月の支払額をそろえる」

元金均等返済＝「毎月返す元金をそろえる」

です。

同じ借入額・金利・返済期間なら、一般に元金均等返済のほうが元金の減りが早いため、支払う利息の合計は少なくなります。

一方、返済開始当初の支払額は元金均等返済のほうが大きくなります。

この記事では、「元利均等返済」と「元金均等返済」の違いから、毎月返済額、元金の減り方、総利息、住宅ローン審査、固定金利・変動金利との違いまで詳しく解説します。

「元利均等返済」と「元金均等返済」の違い【結論】

比較項目	元利均等返済	元金均等返済
一定にするもの	毎月返済額（元金＋利息）	毎月返す元金
毎月返済額	原則一定	当初が高く、徐々に減少
返済開始時の負担	比較的小さい	比較的大きい
元金の減り方	比較的遅い	比較的早い
総利息	比較的多くなりやすい	比較的少なくなりやすい
返済計画	立てやすい	当初負担が大きい
借入当初に必要な返済余力	比較的小さい	大きくなりやすい

3秒で判断するなら、

「毎月の支払額をそろえたい？」 → 元利均等返済

「元金を早く減らして利息を抑えたい？」 → 元金均等返済

と考えると分かりやすいでしょう。

そもそも住宅ローンの返済額は何でできている？

住宅ローンの毎月返済額は、大きく、

元金

と、

利息

の2つで構成されています。

元金とは？

元金とは、金融機関から実際に借りたお金です。

3,000万円借りたなら、借入時点の元金は3,000万円です。

利息とは？

利息は、お金を借りることに対して支払う費用です。

一般的には、残っている元金に金利を掛けて計算されます。

したがって、

元金残高が多い時期ほど利息も多く、元金が減るほど利息も減っていく

のが基本です。

「元利均等返済」とは？

元金と利息を合わせた毎月返済額を一定にする

元利均等返済とは、

毎月支払う「元金＋利息」の合計額を原則として一定にする返済方法

です。

住宅金融支援機構も、元利均等返済について、毎月の返済額が一定となる返済方法と説明しています。

たとえば固定金利で毎月7万円と決まれば、基本的には、

毎月7万円

を返済していきます。

ただし、7万円の中に含まれる、

元金部分

と、

利息部分

の割合は毎月変わっていきます。

元利均等返済では最初は利息の割合が大きい

借入直後は元金残高が大きいため、利息も多く発生します。

そのため返済開始当初は、毎月返済額の中で、

利息が占める割合が比較的大きく、元金返済分が小さい

状態になります。

返済が進むと元金残高が減り、利息も少なくなります。

すると同じ毎月返済額の中でも、

元金返済分が徐々に増える

仕組みです。

イメージすると、

返済初期：元金 少なめ＋利息 多め

↓

返済中盤：元金 増加＋利息 減少

↓

返済終盤：元金 多め＋利息 少なめ

となります。

元利均等返済のメリット

最大のメリットは、

毎月返済額が分かりやすい

ことです。

代表的なメリットとして、

• 毎月返済額が原則一定なので家計管理しやすい
• 長期の返済計画を立てやすい
• 元金均等返済より返済開始当初の支払額を抑えやすい
• 借入直後の住宅取得費・教育費などと家計支出が重なる場合でも負担を平準化しやすい

ことがあります。

住宅金融支援機構も、返済額が一定で返済計画を立てやすく、元金均等返済より当初返済額を少なくできる点を特徴として挙げています。

元利均等返済の注意点

一方、同じ借入額・金利・返済期間を比較した場合、

元金均等返済より元金の減りが遅い

という特徴があります。

元金が長期間多く残るため、その残高に対して利息が発生します。

その結果、一般に、

総利息・総返済額は元金均等返済より大きくなります。

「元金均等返済」とは？

毎月返す元金を一定にする

元金均等返済とは、

借入元金を返済回数で割り、毎月返済する元金部分を一定にする方法

です。

そこへ、毎月の元金残高に応じた利息を加えます。

単純化すると、

毎月返済額 ＝ 一定の元金返済額 ＋ その時点の利息

です。

元金部分は毎月同じですが、元金残高が減るにつれて利息も減ります。

そのため、

毎月返済額は返済開始時が最も高く、その後徐々に少なくなる

のが特徴です。

元金均等返済の元金はどう計算する？

たとえば、

3,600万円を30年間・360回で返済

するとします。

単純化した毎月の元金返済額は、

3,600万円 ÷ 360回 ＝ 10万円

です。

毎月、元金10万円に、その時点で残っている元金に対する利息を加えて返済します。

最初は元金残高が3,600万円近くあるため利息も多くなります。

返済が進めば、

3,500万円 → 3,000万円 → 2,000万円 → 1,000万円

と残高が減り、それに伴って毎月の利息も減少します。

元金均等返済のメリット

最大の特徴は、

元金の減りが速い

ことです。

代表的なメリットは、

• 元金残高が早く減る
• 残高にかかる利息も早く減る
• 同じ借入条件なら元利均等返済より総利息を抑えやすい
• 返済が進むほど毎月返済額が減る

ことです。

住宅金融支援機構も、元金の減少が早いため、同じ借入期間なら元利均等返済より総返済額が少なくなることを特徴として示しています。

元金均等返済の注意点

最大の注意点は、

返済開始当初の支払額が大きい

ことです。

借入開始時は元金残高が最も多いため、利息も最も多くなります。

そこへ一定額の元金返済を加えるため、毎月返済額も最も高くなります。

したがって、

• 住宅購入直後の生活費
• 教育費
• 自動車購入費
• 引っ越し・家具家電費

などと重なった場合、家計負担が大きくなる可能性があります。

公式例で比較すると違いが分かりやすい

住宅金融支援機構のフラット35公式サイトでは、次の条件で比較例が掲載されています。

• 借入額：2,000万円
• 固定金利：年1.5％
• 借入期間：30年

この条件では、元利均等返済の毎月返済額は、

69,024円

で一定です。

一方、元金均等返済では、12回目の毎月返済額が、

79,791円

となっています。

返済開始当初は元金均等返済のほうが負担が大きいことが分かります。

25年目になると逆転する

同じ公式試算では、25年目・300回目を見ると、

元利均等返済：69,024円

元金均等返済：59,791円

です。

元利均等返済は返済額が一定ですが、元金均等返済は元金残高の減少とともに利息も減るため、返済後半では毎月返済額が小さくなっています。

総返済額はどのくらい違う？

同じ住宅金融支援機構の試算では、

元利均等返済：24,848,426円

元金均等返済：24,512,368円

です。

差額は、

336,058円

となっています。

条件が同じなら元金均等返済のほうが元金を早く減らせるため、支払利息を少なくできます。

ただし差額は、

• 借入額
• 金利
• 返済期間
• 繰上返済

などによって変わります。

なぜ元金均等返済の総利息は少ない？

住宅ローンの利息は、基本的に、

残っている元金

に対して発生します。

したがって、元金を早く減らせば、その後に利息がかかる元金も少なくなります。

単純化すると、

元金均等返済

↓

元金が早く減る

↓

利息計算の対象となる残高も早く減る

↓

支払利息が少なくなる

という仕組みです。

元利均等返済ではなぜ元金の減りが遅い？

元利均等返済は毎月返済額を一定にする必要があります。

返済開始時は元金残高が大きいため利息も多くなります。

すると毎月返済額の多くが利息に使われ、元金返済に充てられる金額が比較的小さくなります。

その結果、元金均等返済よりも残高の減少が遅くなります。

元利均等返済なら「毎月返済額は絶対に変わらない」？

金利条件によります。

固定金利の元利均等返済なら、契約条件に変更がなければ毎月返済額は基本的に一定です。

しかし、

変動金利＋元利均等返済

の場合は金利が変化します。

商品によっては5年ルールなどにより一定期間は返済額を据え置くことがありますが、その後返済額が変更される可能性があります。

したがって、

「元利均等返済だから完済まで絶対に毎月同じ金額」

とは限りません。

「返済方法」と「金利タイプ」は別物

ここは非常に重要です。

元利均等・元金均等

は、

「元金と利息をどう返すか」

の違いです。

一方、

固定金利・変動金利

は、

「金利が途中で変わるか」

の違いです。

したがって、理屈上は、

• 固定金利＋元利均等返済
• 固定金利＋元金均等返済
• 変動金利＋元利均等返済
• 変動金利＋元金均等返済

という組み合わせがあります。

ただし、実際に選択できる返済方法は金融機関・住宅ローン商品によって異なります。

「元利均等」と「元金均等」の名前を分解すると分かりやすい

「元利均等」の、

元利

とは、

元金＋利息

です。

つまり、

元金＋利息の合計を均等にする

ので「元利均等返済」です。

一方、「元金均等」は、

元金そのものを均等に返す

ため「元金均等返済」です。

名前の意味を理解すれば混同しにくくなります。

返済額の推移をイメージすると？

時期	元利均等返済	元金均等返済
返済開始時	比較的小さい	最も大きい
返済中盤	ほぼ一定	徐々に減少
返済終盤	ほぼ一定	かなり小さくなる

つまりグラフにすると、

元利均等返済＝ほぼ横一直線

元金均等返済＝右肩下がり

というイメージです。

元金残高の減り方は？

同じ借入条件なら、元金均等返済のほうが元金残高は早く減ります。

住宅金融支援機構の2,000万円・30年・年1.5％の例では、10年目・120回目の残高は、

元利均等返済：約1,430万円

元金均等返済：約1,333万円

となっています。

約10年間返済した段階で、元金均等返済のほうが残高が少なくなっています。

住宅を途中で売る場合にも残高は重要

住宅ローン返済中に住宅を売却する場合、原則として残っている住宅ローンを返済する必要があります。

そのため、

「何年後に元金がいくら残っているか」

も重要なポイントです。

元金均等返済は元金が早く減るため、同一条件なら途中時点のローン残高も元利均等返済より小さくなりやすい特徴があります。

ただし住宅の売却価格自体は不動産市場によって変わるため、返済方法だけで売却時の損得を判断することはできません。

元金均等返済は借入可能額にも影響する？

影響する場合があります。

住宅ローン審査では、借り手の年収に対して返済額がどの程度になるかが重要です。

元金均等返済は返済開始当初の返済額が元利均等返済より大きくなります。

そのため住宅金融支援機構も、

元金均等返済は当初の返済負担が重く、借入時に必要な収入も高くなる

と説明しています。

同じ年収で比較した場合、利用する商品によっては、元金均等返済のほうが借入可能額が小さくなる可能性があります。

毎月返済額を重視するなら？

返済開始当初の月々の負担を抑え、支出を一定に近づけたい場合には、元利均等返済の特徴が合いやすくなります。

特に住宅購入直後には、

• 家具・家電
• 引っ越し
• 固定資産税
• 修繕費
• 教育費

など住宅ローン以外の支出もあります。

元利均等返済では当初返済額を抑えやすいため、家計収支を一定に管理しやすいのが特徴です。

総利息を重視するなら？

同じ借入額・同じ金利・同じ返済期間で比較すれば、

元金均等返済のほうが総利息を抑えやすい

という特徴があります。

ただし、

「総利息が少ない＝すべての人に元金均等返済が適している」

という意味ではありません。

当初返済額を無理なく負担できるかも重要です。

返済期間を短くするとどうなる？

どちらの返済方法でも、返済期間を短くすれば一般に、

毎月返済額は増える

一方、

利息を支払う期間が短くなるため総利息は減りやすくなります。

したがって総利息を考える場合には、

元利均等か元金均等か

だけでなく、

返済期間

も非常に重要です。

繰上返済をすると違いは小さくなる？

繰上返済を行えば、予定より早く元金を減らせるため、将来支払う利息を減らす効果が期待できます。

元利均等返済でも積極的に元金を繰り上げて返済すれば、元金残高を早く減らすことができます。

そのため実際の総返済額は、

• 返済方法
• 繰上返済の時期
• 繰上返済額
• 金利

などによって変わります。

元利均等から元金均等へ途中変更できる？

金融機関・商品によって異なります。

住宅金融支援機構の一部の融資では、審査・承認を前提として、

元利均等返済から元金均等返済

または、

元金均等返済から元利均等返済

への返済方法変更が案内されています。

ただし民間金融機関の住宅ローンで同じ変更ができるとは限りません。

変更を検討する場合は契約先の金融機関へ確認する必要があります。

元金均等返済でも毎月の元金が完全に同額にならない場合はある？

返済回数で元金を均等に割り切れない場合、端数処理が必要になります。

そのため実際の最終回返済などでは、数円から数十円単位の調整が行われることがあります。

「元金均等」という言葉は、基本的な返済設計として元金を均等に返すという意味で理解するとよいでしょう。

変動金利＋元金均等返済では返済額はどうなる？

元金均等返済では元金部分は一定ですが、利息は、

残高×その時点の金利

によって変化します。

変動金利で金利が上昇すると、本来は元金残高が減ることで利息が減っていく一方、金利上昇によって利息が増えることがあります。

そのため、

「元金均等だから毎月返済額は必ず前月より少なくなる」

とは限りません。

固定金利なら返済額は原則として徐々に低下しますが、変動金利では金利変化も考慮する必要があります。

元利均等返済と「5年ルール」の関係

前の記事で紹介した5年ルールは、一部の、

変動金利＋元利均等返済

で採用される仕組みです。

金利が上昇しても一定期間は毎月返済額を据え置き、その代わり返済額の中で、

利息部分を増やし、元金部分を減らす

ことで調整します。

つまり、

「返済額を一定にする元利均等」という仕組み

だからこそ、金利変更時に返済額の内訳を調整する考え方が生まれます。

ただし5年ルールの有無や具体的な取り扱いは金融機関・商品によって異なります。

どちらが「得」なの？

何を「得」と考えるかによって異なります。

総利息だけを同じ条件で比較すれば、元金均等返済のほうが少なくなります。

一方、元利均等返済は返済開始時の支払額を抑え、毎月の家計負担を平準化しやすいメリットがあります。

したがって、

「利息が少ないほう」

と、

「家計管理しやすいほう」

は必ずしも同じではありません。

返済方法を考えるときのチェックポイント

住宅ローンの返済方法を比較する際には、

1. 返済開始時の毎月返済額はいくらか
2. 10年後・20年後のローン残高はいくらか
3. 総利息はいくらか
4. 総返済額はいくらか
5. 教育費など将来の家計支出と重ならないか
6. 固定金利か変動金利か
7. 繰上返済を予定しているか

などを確認するとよいでしょう。

「元利均等・元金均等」で迷ったときの3秒判定

確認したいこと	返済方法
毎月返済額を一定にしたい	元利均等返済
返済開始時の負担を抑えたい	元利均等返済
毎月返す元金を一定にしたい	元金均等返済
元金を早く減らしたい	元金均等返済
同条件で総利息を抑えたい	元金均等返済
当初返済額を小さくしたい	元利均等返済

「元利均等返済」を使った例文

• 毎月の支出を管理しやすくするため元利均等返済を選択した。
• 元利均等返済では毎月返済額が原則として一定になる。
• 元利均等返済は返済開始時の負担を元金均等返済より抑えやすい。
• 元利均等返済では返済初期ほど利息の割合が大きい。
• 同条件なら元利均等返済は元金均等返済より総利息が多くなりやすい。

「元金均等返済」を使った例文

• 元金を早く減らすため元金均等返済を選択した。
• 元金均等返済では毎月返済する元金が一定になる。
• 元金均等返済では返済が進むにつれて毎月返済額が小さくなる。
• 返済開始当初は元金均等返済の負担が大きい。
• 同じ借入条件なら元金均等返済のほうが総利息を抑えやすい。

よくある間違い1：「元利均等返済は元金と利息を同じ金額ずつ返す」と思う

違います。

一定なのは「元金＋利息」の合計返済額です。

元金部分と利息部分の割合は返済期間中に変化します。

よくある間違い2：「元金均等返済は毎月返済額が一定」と思う

一定なのは元金部分です。

元金に残高に応じた利息を加えるため、毎月返済額は当初が最も大きく、一般に徐々に減ります。

よくある間違い3：「元利均等返済のほうが総返済額も少ない」と思う

同じ借入額・金利・期間なら、元金の減りが早い元金均等返済のほうが総利息・総返済額は少なくなるのが基本です。

よくある間違い4：「元金均等返済なら金利が違っても毎月返済額は必ず下がる」と思う

変動金利では、元金が減っても金利上昇によって利息が増える場合があります。

返済額が必ず毎回下がるとは限りません。

よくある間違い5：「元利均等・元金均等は固定金利・変動金利と同じ分類」と思う

別の分類です。

元利均等・元金均等は返済方法、固定・変動は金利タイプです。

よくある間違い6：「元金均等返済なら誰でも多く借りられる」と思う

元金均等返済は当初返済額が高いため、審査上必要となる返済能力が高くなる場合があります。

むしろ借入可能額が小さくなるケースもあります。

よくある間違い7：「総利息が少ない返済方法なら必ず家計に適している」と思う

総利息だけでなく、返済開始時の毎月返済額や教育費、生活防衛資金なども重要です。

無理のない返済計画を優先する必要があります。

「元利均等返済」と「元金均等返済」に関するよくある質問

Q1. 一番簡単な違いは何ですか？

元利均等返済は「毎月返済額」を一定にし、元金均等返済は「毎月返す元金」を一定にする方法です。

Q2. 毎月返済額が一定なのはどちらですか？

固定金利など条件が変わらない場合の元利均等返済です。

元金均等返済では、利息が減るため毎月返済額も徐々に減少します。

Q3. 総利息が少ないのはどちらですか？

借入額・金利・返済期間などが同じなら、元金の減りが早い元金均等返済のほうが総利息を抑えられます。

Q4. 最初の返済額が小さいのはどちらですか？

同条件なら元利均等返済です。

元金均等返済は返済開始当初の負担が最も大きくなります。

Q5. 元金が早く減るのはどちらですか？

元金均等返済です。

毎回一定額の元金を返済するため、元利均等返済より残高が早く減ります。

Q6. 固定金利でも元金均等返済はできますか？

利用できる商品があります。

たとえば住宅金融支援機構の一部融資では、元利均等返済と元金均等返済の両方が用意されています。

ただし利用可否は商品ごとに確認が必要です。

Q7. 変動金利でも元金均等返済はできますか？

金融機関・商品によっては利用できます。

ただし金利が変動するため、利息部分や毎月返済額も金利変化の影響を受けます。

Q8. 途中で返済方法を変更できますか？

金融機関・商品によります。

住宅金融支援機構の一部融資では承認を前提に変更できる仕組みがありますが、民間ローンでは契約先への確認が必要です。

Q9. 元金均等返済のほうが住宅ローン審査に有利ですか？

一概にはいえません。

元金均等返済は当初返済額が高いため、返済負担率の面でより高い収入が必要になる場合があります。

Q10. どちらを比較するときに最も重要な数字は？

現在の毎月返済額だけでなく、

• 返済開始時の返済額
• 将来の返済額
• 10年後などの元金残高
• 総利息
• 総返済額

を同じ借入条件で比較することが重要です。

まとめ

「元利均等返済」と「元金均等返済」は、住宅ローンの元金と利息をどのように返していくかという返済方法の違いです。

元利均等返済	元金均等返済
元金＋利息の返済額を一定にする	毎月返す元金を一定にする
当初返済額が比較的小さい	当初返済額が比較的大きい
元金の減りが比較的遅い	元金の減りが比較的早い
総利息が比較的多い	総利息が比較的少ない
返済額を把握しやすい	返済が進むほど負担が軽くなる

最も簡単な覚え方は、

元利均等＝「毎月いくら払うかをそろえる」

元金均等＝「毎月いくら元金を返すかをそろえる」

です。

元利均等返済では、返済開始当初は、

利息多め・元金少なめ

です。

返済が進むにつれて、

利息少なめ・元金多め

へ変化していきます。

一方、元金均等返済では、

毎月の元金は一定

で、残高の減少に伴って利息が少なくなるため、毎月返済額も徐々に減少します。

同じ借入条件なら、

当初負担を抑えやすい → 元利均等返済

元金を早く減らし総利息を抑えやすい → 元金均等返済

という違いがあります。

ただし住宅ローンでは、返済方法だけでなく、

固定金利か変動金利か

返済期間は何年か

繰上返済を行うか

によっても総返済額は大きく変わります。

関連用語まで整理すると、

元利均等返済＝元金＋利息の毎月返済額を均等にする

元金均等返済＝毎月返済する元金を均等にする

元金＝金融機関から借りたお金そのもの

利息＝借入残高などに応じて支払うお金の利用料

固定金利＝一定期間、適用金利を固定する金利タイプ

変動金利＝市場金利等に応じて適用金利を見直す金利タイプ

繰上返済＝予定より早く元金の一部または全部を返済すること

となります。

住宅ローンを比較するときは、

「毎月いくら払うか」

だけでなく、

「元金が何年後にいくら残っているか」「完済までに利息をいくら払うか」

まで確認しましょう。

元利均等返済と元金均等返済の違いを理解すると、住宅ローンの返済予定表を見たときにも、元金・利息・残高がなぜそのように変化していくのかを理解しやすくなります。

参考リンク・出典

• 住宅金融支援機構・フラット35「元利均等返済・元金均等返済」
  ― 元利均等返済を「毎月の返済額が一定」、元金均等返済を「毎月返済額のうち元金の額が一定」と説明。両方式のメリット・デメリットと具体的な返済比較例を掲載
• 住宅金融支援機構「返済方法の変更を希望するとき」
  ― 対象となる融資について、審査・承認を前提に元金均等返済と元利均等返済の変更が可能であることなどを案内
• 住宅金融支援機構「財形住宅融資」
  ― 返済方法として元金均等返済、元利均等返済が用意されている住宅融資の例

※本記事で「元利均等返済の毎月返済額が一定」と説明しているのは、金利や契約条件が変わらない場合の基本的な仕組みです。変動金利では適用金利の変更等によって返済額が変わる場合があります。

※元金均等返済が元利均等返済より総利息・総返済額を抑えやすいという比較は、借入額、金利、返済期間などを同一にした場合です。異なる金利・期間の商品を比較した場合には結果が異なることがあります。

※住宅金融支援機構の比較例は、借入額2,000万円、固定金利年1.5％、30年返済という一定条件での概算です。実際の住宅ローンでは金利・借入額・返済期間・手数料等によって返済額が異なります。

※利用できる返済方法や途中変更の可否は金融機関・住宅ローン商品によって異なります。実際の契約時には商品説明書・返済予定表などを確認してください。